[重要な追記あり]ビットプロパティー、沖縄のメガソーラーを仮想通貨テクノロジーでトークンにして売る、すでに14億円以上を販売

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[重要な追記あり:記事末尾の追記を必ずご覧ください] 不動産の受益権を仮想通貨のテクノロジーで発行した「トークン」として売買できる──ざっくり言うと、これがビットプロパティーが開発中のサービス「分散型eREITプラットフォームサービス(仮称)Bitproperty」の内容だ。この2016年秋のリリースを目指して開発を進めている。サービス開始に先駆け、2016年6月17日よりクラウドセールを開始する(プレスリリース)。クラウドセールでは、同社の最初の不動産資産となる予定の沖縄県石垣市のメガソーラー(太陽光発電所、写真)の資産を組み入れた「BTPトークン」を、ビットコイン建ておよび法定通貨(米ドル、日本円)建ての両方のやり方で販売する。すでに国内外の機関投資家を対象にBTPトークンの販売を開始しており、過去5カ月間で約2万BTC(記事執筆時点のレートである1BTC=約7万3000円で換算すると14億円6000万円相当)のトークンを販売したとのことだ。

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ビットプロパティー日本法人CEOの小川晋平氏

ビットプロパティーは世界各国に展開するグローバルな事業体として2015年7月に始まった(グローバルWebサイト)。2015年12月には日本法人のビットプロパティー株式会社を設立している。登記上の本社はセーシェル共和国にあり、経営戦略とアセット管理はシンガポール法人が担当、日本法人はプロモーションとカスタマターサポートを担当する。英国ロンドンの法人はデザインとブランディングが担当だ。ほか、合わせて世界7拠点で活動しているとのこと。ビットプロパティー日本法人のCEOである小川晋平氏は複数回の起業経験があり、一般社団法人クリプトカレンシー協会の設立にも関わっている。

構築中の「分散型eREITプラットフォームサービス(仮称)Bitproperty」とは、ブロックチェーン技術Ethereumプラットフォーム上に構築するスマートコントラクト(自動執行する改ざん不能のプログラム)により不動産の権利を小口化した「BTPトークン」を発行し、ビットコインなど仮想通貨建てで販売するもの。きわめてリキッドな(=摩擦なく動かせる)特徴を持つ仮想通貨テクノロジーにより不動産の受益権を小口化し、国境を越えて誰でも売買できるようにする。さらに、今回のメガソーラーが発電する電力のような再生可能エネルギーのP2Pマーケットも視野に入れている。Ethereumプラットフォームの本来の仮想通貨であるEther建てでの販売も「検討している」と小川CEOは話している。

こうしたグローバルな事業体の中核にあるのは、会社組織というより国際的なソフトウェア開発プロジェクトだと理解した方が実態に近いようだ。小川CEOは「DAO(Decentralized Autonomous Organization)のような組織だ」と説明する。Ethereumプラットフォーム上のスマートコントラクトなどソフトウェア開発では、同社の外部の開発者や開発会社も参加して進めている。開発成果はGitHubで公開する方向だ。BTPトークンの販売で得られた資金は、(1) 開発費、(2) シード投資家への還元、(3) マーケティング費用、(4) 今後の資産の売買代金に充てる。開発メンバーにはストックオプションのようにBTPトークンが渡されていて、それが開発者にとってのインセンティブともなっているということらしい。

BTPトークンの裏付けとなる最初の不動産物件は沖縄県石垣市のメガソーラー(太陽光発電所)で、現時点の所有者は沖縄県那覇市の不動産会社である日建ハウジングだ。今後、ビットプロパティーが買い取る予定としている。資料によれば、このメガソーラーは土地面積1万9750平方メートル、発電出力 1964.5kw、資産価値は15億円。日本政府の「再生可能エネルギーの固定価格買取制度」により1kw/hあたり40円(税別)の固定価格で20年間の電力買い取りが保証されている。2014年8月-2015年7月の実績を見ると、季節変動はあるが1カ月で10万〜28万kWhを発電し、約442万円/月〜1235万円/月を売り上げ、利益総額は約7652万円/年、利回り5.1%/年の実績を上げている。

歴史が長い不動産業界で新規参入のスタートアップがどれだけ影響力を持てるのかという疑問があるが、最初の1社目を説得できたことは同社にとって重要な一歩だと思う。ビットプロパティーとの協業について、日建ハウジングは「直感的に『手伝うよ!』と言葉が出た」「沖縄県を世界中に紹介してくれる、認知が高まれば、沖縄経済にもプラスに働く」と話している。ビットプロパティー日本法人はプロモーションを主業務とする訳だが、こうした話を聞くと「なかなかやる」と思わされる。今後、ビットプロパティーは仮想通貨分野の勢いを味方に付けながらビッグプレイヤーとも手を組んでいく方向で考えているようだ。なお、後述するようにビットプロパティーは自社で不動産資産を持つことよりも、分散型eREITを発行、取引するプラットフォームのビジネスにフォーカスしていきたい考えだ。

海外投資家にメリット、透明性と流動性に期待

日本の証券取引所には、不動産物件の受益権を証券化したJ-REITが上場されている。このJ-REITと比べた分散型eREITのメリットは何か。

まず、クラウドセールの段階でのメリットは、ビットコインで購入できるので海外投資家が参入しやすいことだ。ビットプロパティーの小川CEOは「中国の投資家は重視している」と話す。ビットプロパティーでは、分散型eREITのほか海外投資家向けに不動産物件をビットコイン建てで販売するビジネスも展開する。ちなみに、TechCrunchでは海外投資家が不動産投資をする需要に対応したレジュプレスのビットコイン決済サービスの記事を載せている。不動産とビットコインは海外の投資家にとって魅力的な組み合わせなのだ。

開発中の「分散型eREITプラットフォーム(仮称)Bitproperty」がリリースされた時点でのメリットは、透明性と流動性だ。スマートコントラクトの内容は公開されるため透明性は高いといえる。またBTPトークンは仮想通貨と同様に小さな単位に分割して世界中どこからでも売買でき、流動性が非常に高い。この枠組みがうまく回れば、不動産ビジネスを変える可能性がある。

その半面、収益性とリスクは気になるところだ。eREITの収入は不動産物件の収益ということになるが、石垣市のメガソーラーの運用実績は利回り5.1%/年。ベンチャー投資の水準と比べるとおとなしい数字だ。事業の方向性を聞いたところ「不動産資産を増やす検討はしているが、それだけだと成長速度が遅い。分散型eREITのプラットフォームを提供していく形で成長していく」(小川CEO)とのことだ。前述のように開発者には「ストックオプションのようにインセンティブとしてBTPトークンが渡されている」という話からも、プラットフォーム事業を成長させ、それを織り込んでBTPトークンの価格が上昇することを期待している様子だ。

リスクの検討だが、現段階ではeREITは当局の規制の外側にある。先日国会を通過した仮想通貨法(資金決済法などの改正案)はまだ施行前だからだ。不動産の裏付けがあるので安全性が高いという見方もできるが、上場している株やJ-REITのような情報開示や統制の義務もないためハイリスクとの見方もあるだろう。なおビットプロパティーでは「当局の規制には従うし、弁護士にも相談して法令遵守に気を配っている」(小川氏)と話している。

BTPトークンの価格の振れ幅がどうなるか、ここは意見が分かれそうだ。不動産の収益というファンダメンタルズを根拠に価格が決まるとすれば、価格の振れ幅は比較的おとなしい商品になるだろう。だが、ビットプロパティーのeREITプラットフォームビジネスの将来価値への期待が織り込まれて価格に反映するなら、同社のビジネスの状況によりBTPトークンの価格は大きく変動する可能性がある。なお、BTPトークンの種類は現在は1種類だが、今後は「不動産の価値の取引単位となるBTP-Aと、株式のような性格を持つBTP-Xの2種類になることもありうる」としている。まだ検討中の段階ではあるが、そうなれば値動きの振れ幅が異なる2種類のトークンが出回ることになる。

仮想通貨/ブロックチェーンの分野では「Decentralized(非集権的)かどうか」という価値基準がある。このような価値基準で見るなら、ビットプロパティーは、スマートコントラクトによる自律的な運用を目指しているもの、会社組織があり不動産物件を持っているのでDecentralizedの要素が弱いという見方をする人もいるかもしれない。半面、事業主体の法人と資産があるのでリスクが低いと考える人もいるかもしれない。ここは立場により意見が分かれそうだ。

ところで、先日立ち上がったThe DAOでは、DAOトークンホルダーは案件を提案し投票する権利を持っていた。BTPトークン所有者がビットプロパティーのガバナンスに参加する可能性について聞いてみたところ「株を付与することや、SAR(会社の株価の増加分相当額を現金で受け取る権利)の形態で権利を渡すことを検討している」(同社)としている。

最後に大事な話を。この記事は投資を薦めるものではない。もし投資を検討する場合には事業内容をよく確認した上で、くれぐれも自己責任で取り組んでほしい。今回のクラウドセールにはプロモーションを担当する日本法人があり裏付けとなる不動産もあるが、安全性を重視する人向けの商品とはいえない。仮想通貨テクノロジー(ブロックチェーン技術)の未来に「張って」みたい人が投資する商品だと思う。

追記  (2016/06/17 8:10)
本件の合法性と事実関係に関して疑問が寄せられています。編集部としては、投資を考えている方に対しては以下の事実関係の確認が済んでから改めて検討することを強くお勧めします。

(1) 今回の記事の公開後、「スマートコントラクトを利用したファンドであっても金融商品取引法上の登録が必要であり、それがない場合は違法の可能性が高い」との指摘が寄せられました。詳細は、創法律事務所 弁護士 斎藤創氏による「スマートコントラクトを利用したファンドについて」をご覧ください。なお、当文書は具体的商品が違法か合法か等について述べるものではありませんが、今回の記事内容に重要な関係があると考えました。ビットプロパティー株式会社には6月17日朝に見解を求めており、回答は到着しだい掲載します。

(2) 今回の記事の公開後、次のご意見が読者から寄せられました。

(a) 機関投資家から14億円超の資金を集めるプロジェクトをステルスモードで進めていることが本当なのか疑問がある。
(b) 仮想通貨/暗号通貨関連の投資商品としての内容に疑問がある。

筆者と編集部では、ご意見はもっともであり、事実確認が足りなかったと受け止めております。そこでビットプロパティー株式会社に以下の質問を送り、6月16日中の回答を求めましたが、「CEO出張中との事情により今週末(6月17日以降)の回答となる」旨の連絡を受けております。回答待ちではありますが、クラウドセール開始予定日の6月17日になりましたので、今回のご意見と質問を先に掲載することといたしました。

・すでにトークンを購入した機関投資家のうち、お名前を公表できる投資家はいらっしゃるでしょうか?
・2万BTCを販売したエビデンス(例えばビットコイントランザクションの記録)を示すことは可能でしょうか?
・Bitpropertyのe-REITプラットフォームに関して、設計思想を記した文書(Whitepaperなど)を頂くことは可能でしょうか?
・Bitpropertyのe-REITプラットフォームのソフトウェア開発プロジェクトが進行中であることを示すもの(例えば開発者のGitHubアカウントの情報)を頂くことは可能でしょうか?

追記 (2016/06/17 9:51)
ビットプロパティCEO小川氏より、ひとまずの回答が寄せらました。
大意は次のようになります。引き続き、事実関係の確認を求め、情報が追加されたら掲載します。

・クラウドセールのサイト公開を延期する(サイトメンテナンス中としている)
・斎藤弁護士の指摘については、6月22日までに回答予定。
・第二種金融商品取引業の免許については検討している。
・編集部からの質問に関して。
(1) 投資家の名前は公表できないが、存在する。(一部投資家の名前を編集部だけに開示。金額やエビデンスは示さず)
(2)購入者の特定を防ぐため2万BTCのエビデンスは難しい。
(3) ホワイトペーパーはリーガルチェック中で未公開だが、編集部にドラフトを送付した。
(4) 開発プロジェクト内でも今回の記事に関連して議論があり、ソースコードは非公開で進めたい。

以上、お詫びして、最新の状況をお伝えいたします。

追記 (2016/06/23 10:41)
・編集部では「設計思想を記した文書」を求めていたが、上記のように6月17日に「リーガルチェック中で未公開」扱いのプレゼンテーション資料が編集部に届いた。内容を検討した結果、文書は事業に関するプレゼンテーション資料であり、技術的な設計思想に関して評価できるものではないと判断した。

・法的な疑義への質問に対する回答予定日であった6月22日、小川CEOより「個人的見解」の文書が編集部に届いた。非公開希望としているが(その後、同社Webサイトで公開された)、読者にとって重要な主張が含まれるので大意を紹介する。(1) 当事業では法定通貨ではなくビットコインとBTPトークンを交換するので金融商品取引法の規制対象とならない。(2) メガソーラーの収益の分配を考えており不動産収益を分配する商品ではないので不動産特定共同事業法に反しない。記事にあるeREITは将来構想である。(3) 顧客保護の観点から2万BTCのエビデンスは出せない。(4) クラウドセールは延期中だが、事業を再開する意欲がある。

また専門家による回答は後日送付と記されており、回答期日の記載はなかった。

編集部としては、「個人的見解」は非公開であるうえに、内容も読者に納得のいく回答ではないものと判断し、ビットプロパティーに対して引き続き回答を求めていきます。

更新履歴:
2016/06/17 8:10 追記を掲載
2016/06/17 9:32 斎藤創弁護士の文書のリンク先など情報を追加
2016/06/17 9:51 ビットプロパティー小川CEOからの回答の大意を追加

2016/06/17 18:47 回答の大意の文言についてのビットプロパティーからコメントを受け、サイト閉鎖の理由として「法的な立場が定まるまで」を削除、「サイトメンテナンス中としている」を追加。「回答できると考えている」を「回答予定」に変更。「一部投資家の名前を編集部だけに開示。金額やエビデンスは示さず」を追加。エビデンスを公表できない理由に「購入者の特定を防ぐため」を追加。「開発者の情報は非公開」を「ソースコードは非公開」に変更。

2016/06/23 10:41 「設計思想を記した文書」へのコメントを追記。ビットプロパティー小川CEOからの「個人的見解」の大意を追加。

2016/06/23 11:23 当初、非公開を希望していた「個人的見解」が同社Webサイトに掲載されているのを確認し、その旨を追記。