今夜（米国時間7/9）シアトルで行われる、The Naked Truth 2009〔仮訳：2009年を裸にする〕と題する、Redfin主催の大会で、本誌編集長のMichaelらが起業家たちにアドバイスを提供し、業界の最新動向についいて話し合う。今年のテーマは、一般消費者をターゲットとするスタートアップの収益モデルだ。紹介されるスタートアップは、Redfin、UrbanSpoon、Picnik、Animotoの4社で、各社ともスライドを使ってなかなか興味深い情報を開示する。以下は、そのさわりだ。
なお、ライブのビデオはここで見ることができる。
驚きを感じたのだが、オンライン不動産ブローカーのRedfinが、自社エージェントによる対応が難しいエリアにおける十数社の不動産エージェントとのパートナー契約を結んだ。Redfinは$12M（1200万ドル）の資本調達時には不動産エージェントを廃していくという方針を変更したらしい。Redfinは元々、購入者が不動産ブローカーを雇ったり頼ったりするのにかかる料金を減らそうという目的で設立された。
不動産業界の市場縮小と信用引き締めにより、Redfinはビジネスモデルの再考を余儀なくされた。内部エージェントを増やすことなくビジネスを全国に展開していくにあたって、今回のパートナー契約が必須だったということだろう。これまでRedfinはシアトル、サンフランシスコのベイエリア、ロサンゼルス、サンディエゴ、ボストン、ワシントン、およびシカゴの大都市圏の物件のみを扱っていた。今後は北カリフォルニアやイリノイ、ワシントンなどの郡部にも扱いを拡げていく。尚Redfinは2008年10月に20%のレイオフを行っており、一昨年と比較して昨年の収益成長率が低下していることを発表していた。
経済がマイナスなら不動産はもっとマイナス。不動産検索エンジン投資のタイミングとしてこれ以上のものはないのだろうか？ Shasta Venturesのリードで、不動産検索エンジン「Roost」が$8M（800万ドル）のシリーズBファイナンシングを調達完了した。ここはMLSリスティング（具体的にはIDX[Internet Data Exchange]というMLSに近い代用品）から情報を引っ張ってきて提供している。
そのためサービス対象エリアではTruliaやZillowといったライバルの不動産検索エンジンよりリスティング情報が分かり易く正確だというのが、同社のウリだ。Roostでは約30の主要都市圏を対象に3100万件の物件情報を提供している。
ただし、Roostは統計に出ないほどトラフィックが低い。TruliaやZillow、Redfin（このRedfinはまだ全米展開でないので、以下のチャートではRedfinを比較材料に使った）に比べてもずっと少ないのだ。Roostは市場参入が出遅れた。それにこの厳しい環境である。それがこうして第2ラウンドの調達ができたこと自体、ちょっと驚きではある。MLSリスティングに直接アクセスできるのはメリットだけども、それだけでこの難局を乗り切れるものだろうか？
不動産サイトの「Trulia」と「Zillow」を比較する今週の記事では、サイトの成否を占う一番重要な要素はその包括性にあると書いた。住宅情報は多ければ多いほどいい。家の買い手は、そこに行きさえすれば市場に出回っている家の情報が全部見れる、そんな場を求めているからだ。ダッシュボードはひとつで良くて、あとはそこから条件に応じて住宅選びをフィルターにかけていくのが理想だろう。
では、これらのサイトは果たしてどれぐらい多くの情報をカバーし切れているんだろう？ そして、住宅情報はどれぐらい精密なものなのか？ 全米一円の住宅情報はTruliaが350万件、Zillowが310万件だけども、家探しは全国ではなく地方市場でやるもの。問われるのは、地方市場でどれだけの情報をカバーしているかである。
記事を出して数時間後、TruliaとZillowの競合相手「Roost」から連絡が入った。 ここは対象エリア市場の住宅リスティングはたったの140万件しかないが、不動産ブローカーが使っているのと同じ全国共通の不動産データベース「Multiple Listing Service（MLS）から直接情報を仕入れることで差別化を図っている。同社が社外に有料で委託した調査報告書がたまたま手元にあったという。ダラス、マイアミ、サンディエゴの3都市における各不動産検索サービス（Roost、Zillow、Trulia、Yahoo、 Google）の住宅検索結果の“精度”を調べたもので、調査は不動産業界コンサルタント「WAV Group」が担当。検索結果の精度は、その都市でMLSに登録された住宅リスティングのうち何パーセントに結果が合致するかで示した。
その結果が上のグラフだが、予想通りRoostはかなり好結果で、各都市ともMLS住宅リスティングのうち95～99%をカバーしている。 Truliaはうんと少ないサンディエゴの9%からマイアミの61%まで。Zillowは全般的に3都市とも12%から36%と、数字はもっと低めである。
Truliaはこの結果に異論を唱えている。マーケティング部門VPのHeather Fernandezはこう語る。：
このデータは非常に疑問です。当社の社内調査にあるカバレッジデータとも食い違ってます。当社のデータではほとんどの主要都市で70%ほどカバーしていることが分かってます。
実際、自分でTruliaでサンディエゴ市内の売り家を検索してみたら検索結果は4395件である。Roostは6036件だから、その73%だ。仮にその半分が腐った情報や、どこか正確でない住宅情報だとしても、Roostが委託した調査が言っている9%には程遠い。これは何故かというと、WAVが行った調査では各都市とも「3ベッドルーム+2バスルーム／5万ドル未満」の住宅のみ対象にしているのだ。
調査の手法そのものランダムだし、欠陥があるような気がする。 サンディエゴ市内で30万～35万ドルではなく40万～45万ドルの家を調べていたら、もしかしてTruliaの検索精度は上がったとか？ 包括性を計測する調査なんだから、それと同じぐらい調査の手法にも包括性を気遣うのは当然の礼儀だろう。
それでも精度70%というのは決して褒められた数字ではない。Zillowも似たりよったりだ。ある都市のMLSがベンチマークになるとして、どちらも相当がんばらなくてはなるまい。 例えばTruliaは情報の仕入れ先としてほかのMLSと契約を結んでいるのだが、全米に計900件あるうち契約済みは14件だけである。 MLSがベースのRoostやRedfinのようなサイトも、確かにサービス対象市場ではより多くのリスティングが確保できるかもしれないが、まだ全市場が対象にはなっていない。例えばサンディエゴでは、Redfinが追跡している住宅売り物件は6300件で、Roostに比べても多い。ところが両社とも、ニューヨークはノーマークなのだ。
Redfin CEOのGlenn Kelmanは、先の記事で僕がTruliaやZillowのカバレッジが完璧にに近いとした点についてもエーッと驚いたらしく、メールでこう書いてきた。:
だって不動産サイトはどこもTruliaやZillowよりは売り物件多いですから。
一方、Frenandezはリスティングを一番多く抱えているかどうかは問題じゃないと考えている。こう返事を書いてきた。:
リスティングは日用品化されています。―全米どの都市でもリスティング基礎情報を提供するサイトなんて何ダース分もありますよ。インターネット企業にとってそれは、競争を有利に進めるポイントではないんです。
彼女が言うには、もっと大事なことは家の買い手が情報を吟味した上で意思決定できるよう、情報をフィルターにかけることだという。僕は両方必要かなと思う。フィルタリングのツール（ヒートマップ、売り実績比較、学区内の学校情報）もますます日用品化している。 誰だって自分の条件に全部ぴったり叶う「あの家」をうっかり見落としました…なんてことがないよう、フィルターにかける前は、とにかくなるべく大きく網は広げてみたいものだから。
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（翻訳：satomi）
シアトルに本拠を置くRedfinは家を買うときに買い手側の仲介業者あるいは代理人の役を務めてくれるサービスだ。
われわれは2006年半ばごろこのサービスがローンチした際、仕組みについて詳しく説明している。1年後にRedfinはCBSの人気ニュース番組「60 Minutes」に登場した。その間、「買い手は不動産業者を通さず、Redfinサービスをその代わりに利用する、契約が成立するとRedfinは買い手が負担する仲介手数料の3分の2を買い手に払い戻す」というモデルは各方面から訴訟の危険にさらされてきた。払い戻し額の平均は$10,520だという。
ところが、Redfinが明日発表する予定のレポート（この記事の最後にエンベッドしてある）によると、同社を利用する経済的メリットはこの払い戻しだけではないらしい。統計によるとRedfinを利用した買い手はブローカーを利用した場合、言い値より相当に安い価格で家を購入できている。レポートには2007年2月から2008年2月までの2つの都市、サンフランシスコとシアトルでの例が紹介されている。
Redfinが示したデータによると、同社の利用者は平均して言い値より1.015%安い価格を支払っている。これに対して仲介業者の場合はたった.087%しか安くなっていなかった。金額に換算すると、Redfinの買い手は不動産業者を利用した場合に比べて$5,048ドルを節約できたことになる。この節約はRedfinがなければおそらく得られなかったはず。
そこでこの2つの利益を足すと、家の買い手は$10,520 + $5,048、つまり$15,568節約している。
われわれに提供されたデータをもう少し詳しく見ていくと、地域によってRedinの買い手が大いに値下げを勝ち取っている地区があることがわかる。たとえばSanta Clara郡ではこの交渉による値引き額は$16,107にもなっている。さらにRedfinのビジネスモデルでは、顧客サービス担当のエージェントに対して成約額に基づくコミッションを支払っていない。その代わり、顧客の満足度に応じたボーナスを支給している。これによって担当者は顧客が満足するよう努力する、なかんずく、なるべく安く物件を買えるよう真剣に交渉す図ることになる。
このモデルは効果があるようだ。Redfinはこれまでに 1500件以上の取引を成立させ（08/1/31/08現在)、大いに満足しているユーザーに払い戻したコミッションの額は$12M（1200万ドル）にも 上る。
ちなみに、もう誰も覚えていないかもしれないが、私がシアトルとシリコンバレーとで働く環境を比べて論争を挑んだ相手というのが、このRedfinのCEO、Glenn Kelmanだった。
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（翻訳：Namekawa, U）
ベンチャーキャピタリストのJosh Kopelmanは既存のマーケットを壊乱するようなスタートアップが気に入っていると言ったことがある。
｛「われわれは既存のマーケットを縮小させるようなテクノロジーやビジネスモデルに投資したい。ある会社が１ドル稼ぐと同時にライバルの収入を５ドル減らすようだったら―ウチへ来てくれ!」
Kopelman自身は投資していないが、シアトルのスタートアップRedfinのビジネスモデルはきっと気に入るはずだ。この会社は不動産仲介業者（と、そのバカ高い手数料）を、全不動産取引の少なくとも半分から完全に排除しようと最大限の努力を重ねてきた。ユーザーがRedfinを通じて家を買うと、仲介手数料の2/3を返還してくれる。Redfinは1/3しか取らない。
昨年5月、CBSのニュースショー「60 Minutes」がRedfinを取り上げたのがきっかけで事業がブレークした。CEOのGlenn Kelmanが今日（1/31）私に語ったところにによると、2006年2月にローンチしてからRedfinは1500件の不動産売買を仲介し、$12M（1200万ドル）をクライアントに返還したという。平均返還額は1万ドルで、2007年の同社の総収入は$5M（500万ドル）だった。
Redfinは最近サイトをバージョンアップして、MLS〔不動産物件情報データベース〕からのアップデートをもっとひんぱんに行うようにし、また地域の不動産取引情報をグループ化して一括ダウンロードできるようにした。現在市場に出ている物件に加えて過去に売買された物件についてもより詳しいデータが閲覧できるようになっている。（不動産情報検索の分野にはZillow、Trulia、Roostなどライバルが多い）。
読者はRedfinを使う際にまずサービス提供地域かどうかチェックする必要がある。現在カバーされているのはサンフランシスコ/ベイエリア、サンディエゴ、オレンジ郡、ロサンゼルス、ワシントンDC/ボルチモア、ボストンの諸都市だ。近くシカゴが加わる予定。
CrunchBase: Redfin Zillow Trulia Roost.com
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（翻訳：Namekawa, U）
報道番組『60 Minutes』のインタビューでRedfin CEOのGlenn Kelmanがこう言った。「アメリカで不動産ほどダメな業界はこれまでない」。その通りかもしれないし違うかもしれないが、ひとつだけ確かに言えるのはこうだ。：大勢の人が不動産仲介業者では嫌な目に遭っており、みんなもっと他に家の売り買いができる良い方法があればいいと思っている。
で、不動産業界が腐りきってると書くと必ず不動産業者の連中が現れてコメントを荒らしまくるのだ。職業柄かなり積極的なグループ…自分の声に聞き惚れるようなタイプの人々を引き寄せているようで、そう考えると不動産プロフェッショナルのブログ専用プラットフォームActive Rainの成功も納得がいく。2006年6月開設のこのサイトは翌2007年3月までにブロガー2万人を集め、うち1万2000人が不動産業者だった。
そのサービスが今、Move.comというサイト・コレクションの会社と係争中なのだ（Move.comの収集サイトには全米不動産協会の公式サイトもある）。2006年後半ActiveRainは資金を調達できなければMove.comに身売りすることで話し合いのテーブルにのった。2007年1月、両社は守秘義務契約書の署名を取り交わした。そして2ヵ月後、Move.comはActive Rainに$30M（3000万ドル）で買収する意思のあることを示す予備的合意（LOI）を送った。このとき実際どちらか1社でも署名・締結したかどうかは、はっきりとは分からない。
ここから俄然、話は面白くなる。
Active Rainの訴状によると、Move.comはActive Rainに買収合併は予定通り進んでいると言い続け、事業に関する大量の情報を求め続けた。Active Rainは言われた通りオーナーと担当オフィサーたちが何週間もの時間をかけて情報をコンパイルした。Move.comはActive Rainに対し、買収提案はMove.comの取締役会議で満場一致で承認され、細かい点さえ修正すれば買収成立に持ち込めるだろう、と語ったようだ。
やがて、とどめの一撃がきた。Move.comがActive Rainに”会員およびネットワークに関する機密性の高い情報”を含むデータベースのダウンロードを要請したのだ。2007年5月3日、Active Rainはそのデータをコンパイルして送った。
するとなんと”数時間”も経たぬうちにMove.comからActive Rainに「買収から撤退する」旨、告知が届いたのだ。そして数日後、Move.comは「不動産業者のための無料ブログ」を一斉展開すると発表、Active Rainに対抗するサービスを始めた。新サービス開始のプレスリリースは8月に発行されている。
$33M（3300万ドル）の裁判は現在も係争中。Move.comは起訴事実の一部を否定する回答を提出、陪審裁判の開廷を求めている。
現時点ではこれ以上付け足すことはない。Active RainもMove.comを頭から信用して買収手続き完了前に肝心要の顧客情報を手渡すなんて、とんだお人好しだし、Move.comは相当の悪人だ。 この件はどう決着がつくか、ちょっと見ものという気がする。そうこうしている間にも気のいい奴らがこのいかがわしい不動産のビジネスモデルを丸ごと破壊しかけているわけで、結局最後に勝つのは彼ら…と願いたいんだが。
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シアトルのRedfinはこのほどシリーズCの資金調達を完了した。 Redfinは消費者が不動産業者に支払う手数料の大部分をバイパスできるサービスを提供するウェブサイトだ。過去に2回、合わせて$8M（800万ドル）の資金調達を行なっている。今回の資金調達ラウンドはDraper Fisher Jurvetsonがリードした。以前のラウンドに参加した投資家、Madrona Venture Group、Vulcan Capital、BEVCapital、The Hillman Companyも参加している。（過去の投資記録の詳細はここに）
Redfinは不動産取引の当事者の少なくとも片方から不動産業者の存在を完全に排除しようとできるかぎり努めている。Redfinは MLSリストに掲載された情報（売りに出ている家屋）と過去の販売記録（すでに売れた家屋）を統合した地図を作成している。ユーザーが気に入った家があれば、Redfinが取引の買い手側代理人を務めてくれる。（Redfinは不動産取引の資格をもった専門家をコールセンターに配置してユーザーの相談にあたらせている）。取引が成立・完了するとRedfinは買い手側手数料の3分の2を返還してくれる。家屋購入者は平均で１回あたり$10,000を節約することができる。Redfinは売り手の代理も行なっている。
このサービスは、不動産業界を震撼させた結果、メイストリームメディアの注意をひくまでになっている。5月にRedfinは CBSの60 Minutesで取り上げられた。それ以後、Redfinは$350M（3億5千万ドル）以上の家屋取引を仲介、消費者は手数料で約$6M（600万ドル）を節約できた。
不動産業者はさまざまな方法で反撃しているが、主にRedfinがMLSのデータを利用できないようにしようと試みている。またRedfinがMLSデータに消費者のコメントを加えて表示するのを止めさせようとしている。最近、Redfinが代理人を務める相手との取引を拒否する不動産業者も増えてきた。庭に立てた「売り家」の掲示が投げ捨てられるという事件も起きている。
Redfinの革命的なビジネスモデルを考えればこういった反響も不思議ではない。われわれの前回の記事につけられた不動産業者のコメントには毒々しいものがあった。しかし、不動産業者とRedfinの闘争はこれからが本番だと思う。
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シアトル拠点の不動産会社「Redfin」には、1年前から目をつけていたのだが、今夜（米国西海岸時間5/13）午後7時からのCBS「60 Minutes」で特集される。ビデオの一部はここで見られる。スタートアップとしては破格の扱い。60 Minutesの視聴者数は1300万人で、そのうちのほとんどは今日までRedfinのことを聞いたこともなかったはずだ。
この会社のビジネスモデルは積極的かつ変っていて、そのことはCEOのGlenn Kelmanの「不動産はアメリカの中で飛び抜けてどうしようもない業界だ」という言葉に要約されている。消費者に価値ある不動産情報を提供しておいてから、不動産専門業者に引き渡すというTruilaやZillowら競合のやり方と違って、Redfinは住宅販売の少なくとも半分以上は不動産屋や仲介業業者を完全に排除している。
RedfinはMLSに掲載される情報（売りにでている家）と、住宅販売履歴データ（すでに売れた家）を、1枚の地図の上に合成する。欲しい家が見つかって交渉する段になると、Redfinは購入手続を代行してくれる（コールセンターには免許を持った不動産専門家が待機している）。すばらしいのは、契約成立時に購入側の不動産手数料の2/3を返してくれることだ。戻ってくる金額は平均して1万ドルだという。
現在は限られた地域（シアトル、サンスランシスコ周辺、南カリフォルニア、ボストン）でヒジネスを展開しているが、順調に拡大している。この夏にはワシントンDCとシカゴにも進出する予定だ。
Redfinはこれまでに500件以上の住宅販売をとりまとめ、顧客が節約した不動産手数料を合わせると$5M（500万ドル）になる。同社の昨年の収入は$1M（100万ドル）。
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シアトルに本社を置くRedfin は本日二つの大きな発表をした。
まず始めに、Vulcan Capital、BEV CapitalとMadrona Venture Groupから８万ドルのシリーズBラウンドを終了した。これは2006年1月、シリーズAの（だいたい）１万ドルの後に続くもの。Plumtree の設立者は２００５年の９月に一員となった。
二つ目は、Redfin は現在のシアトルのみのサービスを拡張し、カリフォルニア州ベイエリアも対象にするということ（そしてまもなくロサンジェルス、サンディエゴ、そして全域にまで拡張される）。
彼らのビジネスモデルは、好奇心をそそり、好戦的なものである。役に立つ不動産情報を提供したり、競合である Trulia や Zillow のようにプロの不動産コンサルタントを紹介する代わりに、Redfin は少なくとも不動産販売の半分は不動産エージェントやブローカーの介入を完全に避けるよう最善をつくしているのである。
Redfin はMLS Listing information (販売物件)と過去の販売データ（売却済物件）を統合してひとつのマップにしている。もしあなたが気に入った物件を見つけ売買申し込みをしたいのであれば、Redfin はあなたに代わって購買の手配を進めてくれる（彼らはコールセンターを所有しており、認定された不動産のコンサルタントがユーザーの相談にのっている）。ここがいいところ：契約を結ぶ際、買い手にかかった不動産手数料の３分の２を直接払い戻している。買い手への返済平均額は11403ドル（これは土地が比較的安いシアトルの不動産額をもとにしたもの）。
また、Redfin は定額（現在は1350ドル）で販売プロセスを全面に対応する”Direct for Seller”と呼ばれる売主代理モデルを実験的に行っている。５００万ドルの物件の場合、これは売主にとって13650ドルの節約となる。
けれども、Redfin にとって全てが好ましい状況ではない。彼らはシアトルで長年ビジネスをしているのだが、その間に反感をもつ不動産業者の仕業とみられる従業員や顧客に対しての脅迫や、ストーカー、他嫌がらせをうけた「戦争体験記」があるのだ。どこまでも非効率的なこの市場を崩壊し続ける中で、こういったことは無縁になって欲しいと望むところである。
Redfinチームとはまだ会ったことがないが、 Farecast と Triphub で共同プロデュースしたTechCrunchシアトルパーティにて今晩お会いできるのを楽しみにしている。
サンフランシスコ市の5.3百万ドルの物件に対し10万６千ドルの返金を示したもの：
