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AIが1000万件のデータから「賃貸と購入どっちがお得?」を鑑定、物件売買サービス「カウル」

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「今家を買う人は30〜40代前半の人が中心。何か物を購入する際はスマホを使って情報を集め、比較検討をするのが当たり前になっている。“家”というのは数千万円ものお金を支払う人生で1番高い買い物なのに、情報開示が進んでいなくて適正価格がわかりづらい」——Housmart(ハウスマート)代表取締役の針山昌幸氏は不動産売買の課題について、そのように話す。

Housmartが現在手がけているのは、物件の売買ができるサービス「カウル」。近年需要が増えている一方で、特に価格の不透明性が高い「中古マンション」に焦点を当てる形で2016年1月に立ち上げた。

そのカウル内で本日「カウル鑑定」という新たな機能がリリースされた。興味がある部屋について、データをもとにAIが将来価格を予想。「賃貸と購入のどちらがお得か」を瞬時に鑑定してくれるというものだ。

同じ建物でも部屋によって「どちらが得か」は変わる

カウル鑑定では過去から現在にいたるまでの不動産売買や賃貸に関するデータを活用し、AIが1〜35年後の物件価格を算出。そこに物件価格の値下がり金額や住宅ローン金利、マンションの管理費、税金などを考慮した上で、購入する場合と賃貸で借りる場合どちらが得かを瞬時に鑑定する。

使用料金は無料。カウルでローンの返済計画を立てると、その情報から物件ごとにトータルコストの差額を見ることができる。

不動産関連の雑誌でも賃貸と購入を比較する特集はよくあるが、支払う価格だけをベースに比較したものも少なくない。針山氏の話では「中古マンションは購入から10年、20年が経過してもけっこうな金額で売れることがよくある」そう。売却した場合に手元に残る金額を含めて、部屋単位で料金を比較できるのがカウル鑑定の特徴だ。

開発に至ったきっかけのひとつは、中古マンションの購入を検討するユーザーの「買ったマンションが将来いくらで売れるのか知りたい」というニーズ。以前からカウルではデータをもとにAIで適正価格を算出し、カウル推定価格という形で情報を提供してきた。そこからさらにシステムを改良し、35年後までの将来価格の予測や賃貸との比較をできるようにしたのがカウル鑑定だ。

「実は同じマンションでも部屋によって(賃貸と購入の)どちらが得かというのも変わってくる。そこをユーザーがオンライン上で直感的に判断できるようにすれば、利便性も高い」(針山氏)

カウル鑑定の対象となるマンションは販売用のため、同じ部屋を実際に借りることは難しい。ただし「この部屋を借りる場合、いくらぐらいで借りられるか」を推定することで、周辺の似たようなマンションや同じマンションの賃貸に出されている部屋を借りられる可能性はあるという。

将来的な価格を人間が算出するのは難しい

もともと針山氏は新卒で不動産会社に入社。自身も体感した業界の課題を解決するべく、楽天を経て2014年の10月にHousmartを創業している。物件価格の透明化や将来価格の算出もかつてからニーズはあれど、実現されてこなかったものだ。

「1社の不動産会社が売り主と買い主の双方を担当していたのが従来の一般的な不動産売買。多くの会社は売り主サイドに立つため、買い主に価格を透明化するインセンティブもなかった。これは買い主サイドに立つと大変な割に儲からないという、ビジネスの構造上の課題もある」(針山氏)

カウルの場合はこれまで人力で対応していた物件提案などの業務を自動化。余計なコストを削減することで、買い主サイドに立ってもビジネスとして成り立つ仕組みの構築にチャレンジしてきた。

加えて約1000万件に及ぶ売買事例や賃貸事例、物件データなどをもとにAIで適正価格や将来価格を割り出す取り組みも実施。現場経験のある針山氏らが半年から1年ほどチューニングを重ね、カウル鑑定のリリースに至ったという。

あくまで過去のデータをもとにしているので、完全に将来価格を的中させられるわけではない。針山氏によると「(将来の)インフレ率や日本全体の景気、エリアの再開発状況といった要因は含まない。築年数や立地条件などのスペックをもとに、将来的に最大でこのくらいのペースで価格が下がるという数値を出す」仕組みではあるが、人力に比べればはるかに適正な価格が出せるという考えだ。

カウルのリリースからは約2年が経過し、現在の登録ユーザー数は1.5万人を突破。2015年と2016年にはVCから資金調達もするなど、事業を拡大してきた。

今後は現在賃貸で暮らす人が家賃を入力することで、「現在住んでいる賃貸住宅と検討している住宅を購入した場合のシミュレーション」ができる機能も搭載予定。これまでは不透明だった情報を開示してわかりやすくすることで、不動産購入のリスクを減らしていきたいという。